物業服務不達標業主可拒絕繳費嗎？
記者 費國海垃圾沒人清理、門禁系統失靈、墻面脫落造成安全隱患……深圳一小區物業服務管理混亂，居民與物業公司矛盾十分尖銳。部分業主拒交物業服務費，物業公司則要求業主補齊服務費並交納滯納金。雙方一度對簿公堂，申請沖裁。不少業主疑惑，物業服務跟不上，業主可以拒繳管理費不是理所應當？為何還要被催促滯納金？小區臭氣熏天安全堪憂 業主拒繳管理費位於深圳市寶安區某小區的業主們近日十分苦惱。該小區居民與物業公司的矛盾十分嚴重。小區道路無人清潔、垃圾桶沒人定時整理，臭氣熏天；大樓門禁系統變成擺設，停止使用，居民安全存在隱患；此外，大樓墻面脫落無人維修，偶有裝飾瓷磚跌落地面的危險情況，物業管理也不派人維修。經過多次協商無效，小區部分業主向當地電視臺報料，電視臺對該小區服務質量差的情況進行瞭報道。此外，業主們還就小區物業服務存在的問題向住建局投訴，住建局向也該物業公司下發瞭《整改通知書》：“經調查，你公司在物業服務中存在改變公共建築用途、加蓋雨棚、墻面脫落、門禁未啟用、垃圾未及時清理等問題。”由於小區衛生、安全隱患一直沒有改善，不少小區業主開始拒繳物業管理費。在他們看來，物業公司在其位不謀其職，沒有做好小區日常清潔維護工作，居民當然可以拒繳管理費，但是物業公司卻不幹瞭。他們向仲裁委提出仲裁，要求拒交物業服務費的業主交納物業服務費和滯納金。律師：物業服務不達標 業主有權行使瑕疵履行抗辯權物業服務不達標，業主可以拒繳管理費嗎？對此，廣東聖方律師事務所顏宇丹律師認為，物業公司負有對小區公共秩序進行管理服務的義務。涉案小區的環境極為惡劣，已達到影響業主正常居住的程度，政府向小區物業服務公司下發的《整改通知書》證明該公司提供的物業服務不符合《深圳市物業服務規范》（深建物管[2011]45號）頒佈的深圳市物業服務行業標準及物業服務合同約定的服務標準，違反瞭《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例汽車貸款信貸代償》規定的義務，該物業服務公司存在失職和不作為。根據《合同法》第六十六條規定：“當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”物業服務公司未能完全履行物業服務義務，業主有權行使瑕疵履行抗辯權，拒交或要求少交管理費。顏律師表示，在物業服務合同中，物業服務公司的主要合同義務是為業主提供合格的服務，業主的主要合同義務是依照約定交納物業費，二者互為對待給付義務。物業服務公司的服務質新竹市借量問題嚴重不符合約定和法定的標準，足以認定物業公司未依約履行其主要合同義務時，業主有權拒絕履行其對待給付義務。根據廣東高院《全省民事審判工作會議紀要》粵高法〔2012〕240號規定“物業服務企業未完全履行合同義務，業主請求降低物業費的，可根據當地政府制定的物業服務指導價和合同履行情況對物業費標準予以適當重劃區房價怎麼貸款比較會過件調整。”，結合深圳市住宅物業服務收費指導標準，仲裁委應當核減涉案小區物業服務費收費標準。由於物業服務公司違約在先，因此業主無需支付滯納金。以下情形業主可拒繳或少繳管理費此外，顏宇丹律師提醒業主，如果出現以下情形，業主可以拒交或少交物業服務費用：一、物業管理企業不履行物業服務合同中約定的義務，業主可以不交或少交相應的物業服務費用。二、實行政府指導價的物業服務收費項目，業主對超過指導價的部分可以拒交。三、物業管理企業擅自提高物業服務收費標準，對擅自提高的部分業主可以不交納。顏律師指出，物業服務公司沒有按約定全面履行合同義務，如安全防范工作不到位、管理秩序混亂、公共設施缺乏維護、小區衛生與綠化不達標、占用業主共有設施等現象，屬於在物業公司履行合同存在重大瑕疵時，即沒有提供合同約定的大部分服務項目或提供的服務質量很差時，業主可以此為抗辯理由要求減免物業服務費。《投資快報》發自廣州
新聞來源http://news.hexun.com/2014-01-14/161423135.html
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