建發股份分拆上市 地產業務重回A股前景難料房屋信貸利息利率多少免費諮詢試算信貸借款契約
趙思茵
十一前後的市場總是分外熱鬧，不僅頻出地王、多現打折紅包，房企也選擇在此時發重要公告。
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9月29日晚，停牌3個月的 建發股份 也給自己的改革擲出瞭一個深水炸彈，宣佈瞭其重大資產重組方案——將房地產業務分拆上市。
而在此公告七八個小時前，建發股
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份正在蘇州土地市場上以溢價率118.33%、37.27億元搶下尹山湖板塊兩宗“靚地”。拿高價地、高杠桿似乎已經是包括建發股份在內的多數閩系房企的習慣性做法。
但相比於泰禾、正榮、融信等於2013年~2014年的四出擴張閩系地產商，建發股份此舉似乎已經慢瞭一拍。在這股市和房市的調節期，能否成功上市成為其重組路上的最大疑問之一。
分拆房地產業務上市
根據建發股份發佈的分拆上市草案顯示，其將持有的房地產業務子公司的股權劃分至分拆後新設立的建發發展股份有限公司(名稱以工商登記為準，以下簡稱“建發發展”)，並由其持有並繼續運營房地產的資產和業務，建發股份也將申請建發發展股份在上海證券交易所[微博]上市。
建發發展上市之後，建發股份(存續方)將承繼剩餘的供應鏈運營相關資產、負債和人員，並繼續運營供應鏈的資產和業務。
具體實施上，建發股份將劃分其持有的房地產子公司股權——聯發集團的95%股權、建發房產的54.654%股權、天津金晨的100%股權、南寧聯泰的30%股權以及成都置業的49%股權全部進入分拆後新設立的建發發展。聯發集團項下兩個原經營貿易業務的全資子公司廈門聯信誠有限公司和廈聯發有限公司因業務規模很小，其股權將由聯發集團繼續持有。
並根據“負債隨資產及業務劃分”的原則，擬分拆至建發發展的房地產公司自身的負債由其繼續承擔，而建發股份母公司和下屬供應鏈子公司的負債均為供應鏈運營業務形成的負債，將全部由建發股份(存續方)承擔。
為避免分拆出現零碎股，建發股份將以分拆實施股權登記日的股本為基數，實施每10股轉增9股送紅股1股並現金分紅0.15元的分紅轉增方案。
在假設沒有異議股東行使收購請求權的情形下，方案實施後公司的股本將變為56.70億元，使得分拆後兩公司的股本均可設為28.35億元。建發股份的所有股東在分拆實施股權登記日持有的每股建發股份股票將轉換為一股建發股份(存續方)的股份和一股建發發展的股份。
而建發股份母公司除因分拆而股本相應減少28.35億元外，其因分拆不再持有的房地產子公司股權賬面價值與上述減少股本之間的差額將依次扣減資本公積和留存收益。建發發展因分拆取得的房地產子公司股權按照賬面價值入賬，其對應的權益扣除股本後轉入資本公積。
前景難料
雖然時值房地產行業的“金九銀十”，但建發股份分拆上市的計劃卻並未在一個恰當的時機。
自6月15日開始，A股市場持續巨震，行情不佳最終導致IPO暫停。並據交易所7月4日的公告顯示：“因近期市場波動較大，發行人及主承銷商出於審慎考慮，決定暫緩後續發行工作。原披露的預計發行時間表將進行調整。發行人和主承銷商將及時公告本次發行的後續事宜。”如今，A股暫緩IPO已經3個月有餘，但後續IPO開閘時間預期不夠明確，而A股市場上的地產股股價表現也是一蹶不振。
除瞭股票市場的表現不盡如人意外，國內的房地產市場的成交以及發展趨勢也讓人擔憂。
數據顯示，1~8月全國固定資產投資和房地產投資增速分別降至10.9%、3.5%，房地產投資增速下滑壓力很大。對此，國傢信息中心經濟預測部主任祝寶良在近期社科院財經院前三季度經濟分析會上表示，目前，經濟下行壓力大主要表現在投資項目不足和房地產投資放慢，明年將更低。
交行金融研究中心高級研究員夏丹也對房地產投資下行壓力大表示擔憂，其稱：“此方面與房地產長時期處在下行的趨勢有關。目前一線城市房價確實過高，其他城市主要的問題是需求有限，庫存量太大，目前商品房銷售回暖的速度也不是很快，四季度是不是能夠得到回升還有待考驗。”
房地產行業環境的日趨嚴峻，使得地產企業本身也灰心不已。據相關統計顯示，2009年~2014年間，因房地產業務出現虧損，中國已有超過100傢A股房企退出房地產業務。其中， 浙江廣廈 、 萊茵置業 、華光地產、 金發科技 、 南京高科 、 水井坊 、 TCL集團 等房地產企業也已經紛紛表態，將專註主業，逐漸剝離房地產業務。此外，還有隆鑫地產等部分企業掛牌出讓旗下房地產項目。
而在業績表現上，今年滬深A股125傢房企平均凈利潤率歷史首次跌入個位數，部分中小房企營業收入和利潤下滑明顯，多傢上市房企跌幅超過50%。
在這樣的大環境下，建發股份即便有著國企背景，其房地產業務的銷售和利潤也受到不少影響。
據悉，建發股份房地產業務由建發房產和聯發集團兩傢子公司負責經營。在2014年的房地產市場調節期間，建發股份在房地產業務上的營業成本卻比上年也增長50.68%，達到123.80億元；受此影響，一向走高端路線的建發股份當年的毛利率32.84%，僅比上年增加0.05個百分點。
其中，聯發簽約銷售面積和銷售金額分別為87.04萬平方米、79.62億元，分別同比微增15.33%和9.81%。銷售微增的同時，該公司當年的凈利潤卻僅為8.71億元，同比減少5.91%。而建發股份旗下另一房地產公司——建發房產的表現也差強人意。2014年實現簽約銷售總面積59.94萬平方米，同比減少22.35%；簽約銷售金額98.62億元，同比減少12.11%。
即使在市場已經略有好轉的2015年，建發股份房地產開發業務的表現依舊出現大幅下跌。上半年實現營業收入39.60億元，同比減少45.42%；實現凈利潤3.14億元，同比減少50.91%。其中，建發房產於報告期內實現營業收入28.24億元，同比下降38.58%；凈利潤3.08億元，同比下降51.33%。而聯發集團實現營業收入12.35億元，同比下降53.56%；凈利潤1.54億元，同比下降53.05%。
顯然，在看業績和數據的資本市場，建發股份存在著“先天不足”的劣勢。據房地產金融資深評論人黃立沖向《中國經營報》記者表示，雖然內地房地產融資限制已經放開，但一年多來，除瞭綠地等極少數房企能通過借殼等形式在A股上市外，還沒有其他地產企業成功在A股IPO，因此即便是符合資格的內房股，最終成功登陸A股的機會有多大，還是個未知數。
而另一行業人士表示：“目前我國上市公司分拆的法律規范過於原則化，可操作性較差。”
分拆究竟為何？
分拆上市和資產剝離均屬於收縮型資本運營模式。一般出於改變公司戰略、退出經營不善的業務、減少風險、放棄以前收購中不想要的業務等原因而實施。
對於作出此次重大決定，建發股份解釋稱，公司下屬的供應鏈運營業務和房地產業務分屬兩個基本沒有交集的行業，降低瞭管理效率，同時也令上市公司在面對某一領域內的客戶時處於較為尷尬的境地。
而數據亦顯示，建發股份供應鏈運營業務表現較為理想。2013年該公司供應鏈運營業務的年營業額達到878億元，比上年增長10.48%。2014年突破千億元，達到1021億元，比上年增長16.28%；2015年上半年為482.68億元，同比增長5.11%；實現凈利潤4.15億元，同比增加14.16%。供應鏈業務的表現不管是規模還是增長率都比房地產高。
但隨著供應鏈業務和房地產業務之間的懸殊正在逐步拉大，房地產業務已經對其供應鏈業務產生影響。
房地產行業屬資金密集型產業，建發股份為持續發展奠定基礎，需要土地儲備等方面不斷投入，而這也導致其經營性凈現金流為負數，負債高企。數據顯示，2014年建發股份經營活動產生的現金流量凈額為-4.72,03億元，2013年為-19.21億元，到瞭2015年中，現金流依舊為-5.65億元。
為維持經營，建發股份需要不斷進行籌資。2013年該公司短期借款和長期借款為91.32億元和127.10億元，2014年則上升到67.57億元和151.68億元。相應的財務費用則由2013年年末的2844萬元漲至2014年年底的30495萬元，漲幅高達971.94%。
受此影響，建發股份的負債率也比一般的國企要高。2013年末、2014年末以及2015年中公司資產負債率分別為79.57%、76.28%和77.23%。
並在2015年2月5日，建發股份審議通過瞭《關於申請發行不超過100億元人民幣超短期融資券的議案》。今年8月，建發股份還再次計劃發行90億元人民幣的公司超短期融資券。隨後的8月11日，該公司發行2015年度第一期超短期融資券，發行金額為10億元人民幣，發行利率為年利率3.25%，期限為270天。
對此，建發股份財務總監江桂芝亦曾坦承，公司近幾年負債率較高，且經營活動凈現金流常常為負數，這主要是由於近幾年雙主業(房地產、供應鏈業務)發展速度較快，而權益融資受到國傢政策的影響無法及時實施，導致資產負債率較高。
考慮到財務數據對公司市值的影響，建發股份最終決定分拆上升。其解釋稱：“將房地產獨立分拆上市後，供應鏈業務可以更快速地實現規模擴張，建發股份也藉此在資本市場上得到更好表現。而公司也可實施專業化管理，提升執行效率，兩大業務亦可直接面對各自的專業市場和客戶。”
進入建發股份吧討論來源中國經營報)
(責任編輯：Newshoo)
新聞來源http://business.sohu.com/20151010/n422871590.shtml
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