孫宏斌變身地王制造者 融創年內拿地花217億

  雖然9月份還未結束，但對於孫宏斌和他的融創中國來說，後面的三個月即便毫無動作，2013年也會是融創成立10年以來曝光率最高的一年。而這幾乎都源於融創對於地王的"執著"追求。

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  孫宏斌自己曾表示，"我其實不是一個激進的人。江湖上都說我激進，我真的不是一個激進的人，我骨子裡是一個偏理性的人，厭惡風險，自己開車很慢，不允許司機開快車，過馬路一定等人行道綠燈。之所以被認為激進是因為我覺得沒想好的事堅決不幹，想好的事就堅決果敢的去幹。朋友說人有不知死和不怕死之分，我應該是不怕死的。"

  而"不怕死"的孫宏斌也確實在幹著"不怕死"的事情。，僅從8月14日開始的36天時間裡，融創便攜"小夥伴們"接連拿下北京亦莊、農展館、天津天拖三宗地王，合計花費的土地成本高達187.44億元，再加上8月份之前花費在土地市場的民間信用貸款房貸貸款全省皆可處理上百億元資金，讓市場不由得驚呼，"從前的那個孫宏斌又回來瞭。"

  不過，融創方面似乎並不這麼認為，公司相關負責人就對《證券日報》記者表示，"和很多公司相比，融創今年拿地總數並不多，隻是由於所拿地塊受關註度高，才會令市場感覺融創拿地有些激進。"

  "地王制造者"

  正如融創方面所說，其年內拿地的數量確房貸高雄梓官房貸車貸信貸屏東崁頂車貸信貸實遠不及萬科、保利等一線龍頭，但從其拿地花費與銷售金額的比值看，融創今年在土地市場上的表現不可謂不激進。

  融創方面表示，截至目前，公司年內的權益拿地花費總額為217億元，前8個月公司合同銷售金額則為275.4億元。這也意味著，即使按照權益拿地花費計算，融創年內在土地市場上的支出也已經占到瞭公司總銷售額的78.91%，2012年上述比例則為45%。同時，市場一般認為，一個房企的拿地銷售比超過50%，便可以將其在土地市場表現歸為較為激進的一類。

  另一方面，由於融創的項目定位高端，其拿取的地塊也大多位於一、二線城市的中心地段，因此融創拿下的不少地塊都成為瞭當地的總價或單價地王。

  9月18日，融創聯手天津房地產集團，經過數十輪激烈競爭，以103.2億元的總價擊敗萬科、保利、招商局聯合體，成功拿下瞭天津南開區天拖地塊，折合樓面單價10109元/平方米，溢價率12.42%，並刷新瞭天津總價地王的紀錄。

  出讓公告顯示，天拖地塊用地性質為商業金融業、居住，緊鄰南開大學、天津大學，地理位置十分優越。地塊面積374017.4平方米，規劃地上總建築面積不大於102.09萬平方米，其中含110KV變電站占地3200平方米，新建商業金融類建築面積不大於46.5萬平方米，新建居住建築面積不大於44.3萬平方米，同時拿地房企須於土地出讓合同簽訂之日起半年內開工、3年內竣工。

  而在此前的幾個月裡，融創已經拿下的多宗地王項目。

  今年3月16日，融創攜綠城以90.19億元總價收購上海市中心黃浦江核心江景商住地塊，雙方各占50%權益；8月14日，融創葛洲壩聯合體以總價41.2億元拿下亦莊兩塊宅地，其中一塊純商品房地塊樓面價高達2.8萬元/平方米，不但刷新亦莊單價地王紀錄，甚至超過周邊在售商品房的單價；9月4日，融創又以43.24億元的總成本摘得的北京農展館地塊，並創下瞭7.3萬元/平方米的全國樓面地價紀錄。

  此外，融創還進行瞭多宗股權收購，包括以近80億元收購綠城上海盛世濱江項目，以5億元收購浙江康恒49%股權，以5億元收購杭州國融置地60%股權及債權，以15.8億元收購天津融政投資公司，以12億元收購浙江金盈，9億元收購summer sky49%權益等。

  風險源自調控政策轉向

  而融創如此頻繁的大手筆買地和股權收購，也讓市場對於融創的資金狀況感到些許擔憂。

  穆迪就表示，雖然融創中國的合約銷售優於預期，但公司近期積極進行土地收購，此舉具負面信用影響。穆迪估計，與2012年底其土地儲備比較，融創今年收購土地的平均土地成本約高20%至25%左右。上述成本較其平均售價增加，意味著其利潤率收縮的風險上升，以及未來一、兩年其定價靈活性下降。同時，若融創維持收購步伐，可能會削弱其流動性及提高杠桿比率。

  對此，接近融創中國的人士告訴記者，在接連收購亦莊、農展館和天拖地塊後，目前融創手中的現金仍有百億元以上，足以支付未來的開發費用和短期債務。

  融創此前公佈的2013年中報也顯示，公司上半年完成收入85.63億元，同比大增99%；毛利達17.79億元，同比增長29%；核心凈利潤8.45億元，同比增長39%。同時，公司合約銷售額達到236億元，同比增長89%，完成全年450億目標的52.5%。持有現金144.95億元。

  不過，在業內人士看來，融創最大的危險來自於調控政策的再次轉向。

  蘭德咨詢總裁宋延慶就表示，如果銷售處於正常的狀態，肯定不會出現太大的問題，但比較擔心的就是市場會出現波動。

  "尤其是在樓市回暖已經持續超過1年時間，一、二線城市房價再次快速攀升的情況下，不排除政府再次出臺針對核心城市的限制政策。"一位不願具名的房地產行業分析師表示。

  而孫宏斌對此肯定是體會最深的一個人。2003年、2004年，當年尚屬於孫宏斌的順馳在全國各地瘋狂拿地，不料從2004年3月開始，國傢出臺瞭一系列的調控政策，對貸款、土地管理提出嚴格的要求，地產企業融資越來越難，購房人集體的持幣觀望更是加劇瞭房企的資金困局，尤其是對於剛剛大舉擴張的順馳來說。孫宏斌雖然將順馳苦苦支撐到2006年，但最終還是因為資金鏈斷裂，不得不將一手創辦的公司低價轉賣給瞭路勁集團。

  因此，有過一次失敗的孫宏斌其實比任何人都關註自己公司的現金流，而這也可以確保融創免於遭受順馳一樣的命運。

  融創CEO汪孟德就表示，"融創這些年車貸信貸南投信義車貸信貸銷售、土地儲備和現金都在保持增長，而現金流的風險管理一直被融創排在第一位，未來也不會變。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08152426054.shtml


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