萬科北京項目降價引崩盤熱議 尚未出現嚴重危機
繼杭州、南京等地之後，北京再次出現新盤遠低於預期售價的情況。隨著住總萬科橙領證價格低於預期2000-3000元/平方米入市，引發關於一線城市房價是否出現崩盤的討論，包括萬科本身在內的業內認為，北京樓市當前正在因為"一大波"自住房入市而暗生變局。在此背景下，作為區域定價風向標的萬科率先實際降價，標志著剛需項目的開發商開始未雨綢繆跑量，但並不意味著整個市場出現大規模下降的危機。
精裝變毛坯實際降價
北京市住建委網站顯示，位於南六環外天宮院板塊的萬科橙於3月14日獲得預售許可證，當天下午舉行瞭網絡公開搖號，共1140名搖號人爭奪333套房源。 從2012年下半年開始，天宮院區域新房售價從1.15萬元/平方米一路猛漲，至當年底進入2萬元時代，隨後由於監管部門嚴格控制新房價格上漲幅度，不少希望大幅提價的項目遭遇預售證卡殼的情況，直到今年3月，保利首開熙悅春天、鑫苑鑫都匯、中國水電雲立方和金融街融匯相繼開盤。其中，鑫都匯和雲立方為毛坯房，均價都在2.1萬元左右，精裝修的融匯成交價也僅為2.18萬元。
"2.1萬元/平方米比原來售樓小姐報的低多瞭，雖然是毛坯，但還是降瞭。"一位搶到房的購房者坦言，此前銷售曾表示按照萬科傳統定價比周邊同類項目貴的思路，萬科橙的最終均價可能在2.3萬元/平方米左右，最好的樓層和戶型要賣到2.5萬-2.6萬元/平方米，同時每平方米還要再捆綁3000元的精裝費用。"雖然從精裝變成瞭毛坯，但每平方米還是實際降價瞭2000-3000元。"
亞豪機構市場總監郭毅也認為，萬科橙淡水農地貸款明顯降低價格預期，一方面是監管部門對於取證項目的價格監管仍未放松，開發商為瞭領證有所妥協；另一方面也是和周圍項目的主流價格接軌，否則定價過高，銷售壓力會增大，難以快速消化。
剛需項目搶時機跑量
"不是萬科想賣這麼便宜銀行網路銀行信貸年息借貸增貸轉貸台東小額信貸信貸年息，這是批復的價格就這麼低。"一位接近萬科的知情人士則透露，住總萬科橙在報批時上報瞭兩套價格方案，一個是毛坯房，另一個是精裝修的，批復的價格與萬科報批的價格預期相距甚遠，考慮到利潤率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當，因此最終選擇瞭毛坯房入市。
"開發商跑量的心態很明顯"，北京中原地產首席分析師張大偉表示，從春節過後這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經出現瞭微妙變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局已經悄然生變。
尚未出現嚴重危機
在郭毅看來，北京樓市正在處於分化的狀態，中高端項目依然前景可期，而剛需項目已經受到瞭自住型住房的威脅，這也是當前開發商加緊跑量的根本原因。
持續關註樓市的人士可能還記得，2010年萬科在北京宋傢莊的項目萬科紅就曾經精裝變毛坯，降價銷售，此後不久樓市調控開始起效，市場寒冬來臨。時隔四年，這一歷史是否會重演？已經消失兩年的跑量重現樓市，是否意味著市場已經面臨較為嚴重的危機？
郭毅對此表示，今年北京的市場遠沒有那麼嚴峻，目前市場基本依然面良好、開發企業不缺資金，上述行為更多是一種未雨綢繆式的自我調整，主要出於對未來市場預期的不確定性。預計萬科之後，未來會有更多的剛需盤低價搶跑。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/08032649834.shtml
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