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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  動用"房屋養老金"分哪幾步？

  采訪中記者瞭解到，在房屋維修資金的申請使用過程中，除瞭申請主體缺失外，還有組織、監督主體缺失的情況，即小區缺少業委會的情況。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/13242657009.shtml

  "這種情況屬於申請主體缺失，對此，《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》做瞭明確規定，即'沒有物業服務企業的，在區縣房地產管理局指導下，由業主委員會委托相關單位負責專項維修資金的申請使用工作。'也就是說，小區業主委員會可以在區縣房管局指導下，委托一傢單位代為申請維修資金。"對於嘉泰花園小區遇到的問題，市國土資源房管局房屋維修資金管理中心負責人介紹，"類似情況有過先例，紅橋區弘麗園是2001年入住的小區，部分樓屋頂老化漏雨，嚴重影響瞭業主的住用安全。由於小區沒有物業服務企業，導致無法按照正常程序申請使用房屋專項維修資金。為此，紅橋區房管局物業辦進行瞭積極協調。2013年3月，在紅橋區物業辦指導下，由小區業主委員會委托瞭咸陽北路房管站代為申請使用房屋專項維修資金。另外，在申請使用應急解危專項資金時，也會存在申請主體缺失的情況，也可以通過以上方式解決，例如河東區映日嘉園是2006年入住的小區，2013年9月該小區5號樓一側外簷突然發生大面積脫落。按照相關規定可以動用房屋應急解危專項資金進行搶修，由於沒有物業服務企業，導致無法按照正常程序申請使用，後在河東區房管局的指導下，由業主委員會委托瞭大王莊房地產管理站代為申請使用瞭房屋應急解危專項資金。"

內容來自sina新聞

  沒物業、沒業委會

  "在資金使用監管方面，自2009年起，我們先後研發瞭專項維修資金使用管理系統、應急解危專項資金使用管理系統，保證瞭維修資金的安全、合理、高效、便捷使用。同時，縮短辦件時限，提高資金撥付效率。各區、縣房管局物業辦結合實際情況，適時縮短維修資金使用申請備案時限，由3個工作日內縮短到2個工作日內受理完成備案。市房屋維修資金中心將維修資金首期款劃撥時限由3個工作日縮短為1個工作日；尾款劃撥辦結時限由5個工作日縮短為2個工作日；應急解危專項資金使用劃撥時限由2個工作日縮短為1個工作日。"該負責人介紹，"另外，我們還制定瞭50萬元以上的維修工程必須招投標選取施工單位、維修工程決算費用不得超過工程預算費用及維修工程審價制度等相關規定，保證瞭資金使用的合理性。"

  《天津市物業管高雄茂林汽車貸款理條例》規定，業主委員會負責組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，並監督實施。如果小區沒有成立業主委員會，按照相關規定，應由當地居民委員會或者村民委員會代行業主委員會職責。

  情況2

  說到房屋專項維修資金的歸集管理，該中心負責人介紹："目前，資金歸集與銀行聯動，依托商品房產權管理網絡系統，與全市26個歸集網點、天津銀行建立數據專線，運用網絡技術實現在商品房合同備案這一重要環節鎖定維修資金交存關口，實現瞭維修資金應交盡交。另外，每個賬戶做到日終對賬、日清日結，確保瞭每日維修資金票據金額和收交金額的一致性。對全市維修資金一級賬戶實行月、季、年的定期核對，確保資金賬目準確無誤。同時，資金公開透明，業主、業委會或者物業服務企業可以直接到維修資金專戶銀行網點(天津銀行開源支行河北區海河東路52號奧式商務區C座一樓大廳，電話58822958)查詢維修資金情況。"

  對於房屋專項維修資金使用程序，天津市國土房管局房屋維修資金管理中心負責人介紹："專項維修資金的使用應當堅持業主決策、設立專戶、專款專用、核算到套、安全透明的原則，申請使用的步驟主要包括六步。"

  應急解危資金

  第一步制訂方案

  針對上述問題，該負責人表示，廣大業主應當增強理性的住房消費觀念和自覺養護公共設施設備的意識，在提高自我維權意識的基礎上，主動適應房屋專業化、市場化管理的新形勢，多換位思考，減少"他傢漏雨與我無關"的本位想法，積極配合維修資金的申請、確認、監督等工作，使小區業主人人形成"小區管理我有責"的意識。業主委員會應當認真履行《天津市物業管理條例》賦予的職責"組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，並監督實施"維修資金申請的各個環節。同時，物業服務企業應定期給房屋及設施設備查體，避免產生僥幸和麻痹思想，延誤維修時機，加大不必要的維修投入。上述幾方共同合作，不僅便於使用好這筆錢，也有利於更好地監督物業服務企業的工作，使"房屋養老金"真正發揮作用。本報記者陳玉軍本版漫畫王宇繪制

  對此，該負責人表示："《天津市物業管理條例》規定，業主委員會負責組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，並監督實施。如果小區沒有成立業主委員會，按照相關規定，應由當地居民委員會或者村民委員會代行業主委員會職責。類似情況，如南開區時代公寓是2000年入住的小區，一直沒有成立業主委員會，但屋頂老化漏雨，嚴重影響瞭業主的住用安全，小區物業公司擬申請房屋專項維修資金進行維修。在南開區房管局指導下，時代公寓小區所屬天津市南開區學府街道辦事處學湖裡居委會代為履行業主委員會職責，進行瞭房屋專項維修資金的申請。另外，小區申請使用應急解危專項資金時，遇到未成立業主委員會，也可以按照以上方式解決，例如河北區瑞海名苑是2007年入住的小區，一直沒有成立業主委員會，隨著小區使用年限的增長，小區部分道路發生老化、破損，按照相關規定可以動用房屋應急解危專項資金進行維修。在河北區房管局指導下，由瑞海名苑小區所屬天津市河北區光復道街道辦事處瑞海名苑居民委員會代為履行業主委員會職責，對房屋應急解危專項資金的使用進行瞭監督。"

  "房屋養老金"規模近200億

  《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》做瞭明確規定，即"沒有物業服務企業的，在區縣房地產管理局指導下，由業主委員會委托相關單位負責專項維修資金的申請使用工作。"也就是說，小區業主委員會可以在區縣房管局指導下，委托一傢單位代為申請維修資金。

  據介紹，房屋應急解危專項資金主要用於共用部位和共用設施設備無法正常使用、危及人身安全等緊急情況和無法界定受益人時的維修。"例如房屋局部屋面滲漏、外簷脫落，道路局部破損、塌陷等受益范圍、責任人無法界定的；突發電梯故障、排水管道漏水等影響業主正常使用和住用安全的，業主委員會都可以提出使用申請。"該項資金以物業小區為單位統籌使用，改變瞭必須由每戶業主簽字確認的使用方式，解決瞭房屋及共用設施設備無法正常使用或出現緊急情況的維修問題。該中心負責人介紹，目前，該中心已累計為全市2797個項目計提應急解危專項資金5.05億元，有效提升瞭房屋專項維修資金的應急解危保障功能。近年來，在電梯停運、屋面滲漏、房屋外簷脫落、道路塌陷等影響群眾房屋使用安全的緊急維修工程中發揮瞭重要作用。"其中，南開區星瀾園外簷面磚脫落危及行人安全；塘沽濱海名都多部電梯突發停運影響業主生活；河東區第六大道大門鋼結構銹蝕變形，門體外掛面磚脫落影響小區安全等急難問題通過申請使用應急解危專項資金，在最短時間內排除瞭安全隱患。"

  第一步，提出申請。業主委員會或者其委托的物業服務企業根據業主意見，以書面形式向項目所在區、縣房地產管理局提出申請。

  第六步決算核減

  第二步，現場查勘。區、縣房地產管理局派人到項目現場查勘、確認後，出具核實意見，對屬於房屋應急解危專項資金維修范圍的予以備案。

  該中心負責人介紹，應急解危專項資金是以物業項目為單位統籌使用，具體申請程序如下：

  記者從市房屋維修資金管理中心瞭解到，本市從2003年1月建立房屋專項維修資金制度，截至2013年12月底，全市新建商品住宅累計歸集198.65億元，涉及房屋117.62萬套。全市累計使用維修資金2.87億元，使近67萬戶業主受益。維修資金使用主要集中在屋面防水、電梯、消防、排水管道、圍墻等共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，緊急搶修等。

  業主、業委會隨時可查

  業主委員會應當組織相關業主對《維修和更新、改造方案》進行書面征求意見。根據《物權法》規定，使用維修資金應當經"雙三分之二"以上的業主書面同意後，將《維修和更新、改造方案》以及業主簽字表決結果在小區明顯位置進行公示。

  情況1

  物業服務企業根據項目日常管理、查勘及業主報修情況，制訂維修計劃。根據維修內容，由物業服務企業和業主委員會共同選擇具有資質的工程監理單位，並確定工程預算費用。

  第二步業主確認

  方案

  第三步辦理備案

  公示期滿後，物業服務企業到項目所在地的區縣房地產管理局物業管理辦公室辦理專項維修資金使用備案手續。要件齊全的，由區縣物業辦在2個工作日內出具《專項維修資金使用備案證明》。

  第四步開戶劃款

  物業服務企業持區縣物業辦出具的《專項維修資金使用備案證明》，到維修資金專戶管理銀行(天津銀行網點)開立專項維修資金使用專戶，並到市房屋維修資金管理中心辦理維修工程首期款撥付手續。要件齊全的，中心將在1個工作日內將工程預算金額的50%首期維修款劃撥到使用專戶，維修工程可以開始施工。

  第五步竣工驗收

  物業服務企業和業主委員會應當監督施工單位進行施工。在工程竣工後，由物業服務企業、業主委員會、相關業主、施工單位及工程監理等單位對工程進行驗收，並共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

  組織、監督主體缺失：沒業委會怎麼辦？

  工程驗收合格後，物業服務企中區土地貸款期數業根據施工單位出具的工程決算書，在維修資金管理系統中填寫工程決算金額，將系統自動生成的《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》進行打印，在小區明顯位置進行公示。公示期滿後，物業服務企業到項目所在地區縣房地產管理局領取專項維修資金使用完工證明後，到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續。要件齊全的，中心在2個工作日內，將維修和更新、改造工程尾款劃撥到專項維修資金使用專戶。

  "在業主確認環節，就簽字確認范圍需要重點明確一下。"該中心負責人介紹，"按照新修訂的《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》規定，商品住宅蘆竹房屋土地貸款共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造方案在進行業主確認時，應按照'誰受益誰分攤'的原則。也就是，經查勘確定一個樓門的屋頂漏雨的，隻需要這個樓門涉及的業主進行三分之二簽字確認即可，而無需再去征求相鄰其他樓門業主的意見。同樣，一個樓門的電梯損壞瞭，也無需去征求其他樓門業主的意見，隻征求本樓門業主的意見即可。另外，業主書面確認通過後，如電梯維修工程預算在1萬元以上或其他維修工程預算在5萬元以上的，業主委員會或者物業服務企業應當委托具有相應資質的審價機構對維修工程預算進行審價，並出具《維修工程預算審價報告》。如預算審價金額在50萬元以上的，業主委員會或者物業服務企業還應委托招標機構對維修工程組織招標確定施工單位。最終，將審價情況、招標情況與《維修和更新、改造方案》和業主簽字表決情況一並在小區明顯位置進行公示。"

  "急事兒"可申請

  "小區入住十幾年瞭，多處房屋漏雨，可我們無法申請維修資金！"日前，南開區嘉泰花園業委會主任李萬群代表小區業主向本報求助。據瞭解，嘉泰花園是業主自治小區，物業工作由業委會負責，保安、清潔人員都由業委會雇傭，如果出現對講門壞瞭、下水道堵瞭等問題，小毛病就由熱心的業主自己動手解決。問題大瞭，再想辦法請人來修，由於資金不多，錢能少花就少花。可是房屋漏雨是大事，受影響業主希望能動用房屋專項維修資金來徹底維修。如今，"我們問瞭街裡和區裡，都說需要由物業公司來進行申請。可是，我們小區自2007年開始就沒有再聘用物業公司，一直是業主自治，現在，申請資金需要的其他條件都具備瞭，卻由於沒有物業公司無法實施申請，這可怎麼辦？"李萬群很為難。

  據瞭解，為有效解決維修資金使用過程中存在的"業主簽字確認難"而導致一些需應急維修的項目維修不及時的問題，本市於2010年7月在全市建立瞭房屋應急解危專項資金，本著"誰交存，誰受益"的原則，利用維修資金增值收益結餘，在不動用業主本金和利息的前提下，每年為已交存維修資金的物業項目提取應急解危專項資金，充分體現瞭專項維修資金統一管理、規模增值的優勢，有效減少業主專項維修資金本金支出，一定程度上緩解瞭業主資金使用後續籌的壓力。

  商品房保修期滿後，一旦房屋漏雨、電梯故障等共用部位、共用設施設備需要維修、更新、改造的情況出現，便需要申請使用商品住宅專項維修資金(俗稱"房屋養老金")。目前，在本市有相當一部分商品房小區建成入住已超過10年，對"房屋養老金"多有需求。與此同時，新修訂的《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》於今年2月1日頒佈實施。記者采訪中瞭解到，此次修訂的《辦法》在堅持業主集體決策原則和保障資金安全的基礎上，重點對使用分攤原則、申請主體缺失情況下的使用渠道、提高資金撥付效率、加強資金安全使用等方面進行瞭明確和調整。

  目前本市"房屋養老金"的規模如何？怎樣管理？申請使用流程是否復雜？導致部分小區申請困難的原因是什麼？日前，帶著上述市民普遍關註的問題，記者采訪瞭天津市國土房管局房屋維修資金管理中心負責人。

  還有市民詢問商住兩用型的物業項目，維修資金如何申請使用？對此，該負責人表示："無論哪種類型房屋，開發建設單位和業主按照相關規定交存維修資金後，維修資金的申請使用程序均按照《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法的通知》規定執行。"

  申請主體缺失：沒物業怎麼辦？

  第三步，組織維修。業主委員會委托物業服務企業或者相關管理單位自行組織維修；也可以委托區、縣房地產管理局代修。

  第四步，驗收結算。工程驗收合格後，物業服務企業或者相關施工單位到市房屋維修資金管理中心辦理工程結算。工程費用經業主委員會確認後，從該項目的房屋應急解危專項資金明細賬中列支。

  申請難題

  為何頻發？

  "房子漏瞭幾年，電梯壞瞭多次，每次都是草草處理，使用維修資金業主簽不下來字，問題無法從根本上解決。"在市民反映中，經常會有類似的抱怨。記者調查中發現，出現類似問題大都是因為無法通過"三分之二業主確認"環節。

  對此，市房屋維修資金管理中心負責人頗有同感："由於部分業主公共意識欠缺，住房消費意識淡薄，在房屋專項維修資金在實際使用過程中經常出現'屋頂漏雨樓下居民不配合、電梯出現故障低層業主不掏錢、下水管道堵塞跑冒上層住戶不配合'等影響專項維修資金申請使用的問題。究其原因，某些業主對建築物共有部分承擔義務的意識欠缺，存在'事不關己高高掛起'的現象，從而拒絕簽字分攤費用。同時，還有一些業主認為維修資金是房屋的'養老金'，考慮到房屋70年的使用年限，存在'惜用'意識，堅持'能不用就不用'的態度。另外，部分業委會履職不到位行為，也在一定程度上影響維修資金的使用。按照《天津市物業管理條例》規定，業主委員會應當組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，並監督實施。但實際工作中，有的業主委員會往往把入戶征求業主意見一事委托給物業服務企業去做，由於一些業主對物業企業持不信任態度，導致業主簽字確認更加困難。"

  維修資金怎麼申請？

200億 房屋養老金怎麼用申請使用包括六步

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