萬萬國內外合作規模將超千億 或矚意舊改
61歲的王健林和50歲的鬱亮端起紅酒杯一碰，國內商業地產龍頭萬達集團和青埔汽車貸款中壢房屋汽車貸款住宅龍頭萬科集團，正式建立瞭戰略合作關系。
在5月14日的簽約儀式上，萬科與萬達均表示，此次雙方簽署的是框架協議，未來具體的合作安排會根據項目情況來確定。“萬達聚焦商業，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務，謹慎對待商業地產。”這樣一種合作態勢，引人關註。
未來，雙方的合作主要通過聯合拿地、合作開發的形式進行，即由萬科開發項目中住宅部分，萬達開發項目中商業部分，以實現優勢互補；此外，雙方也表示將房子信貸意思任何問題免費諮詢汽車貸款共同探討基於現有項目進行合作開發的可能性。
“萬萬”在海外也將合作
“萬科和萬達特別有緣分，兩個公司都姓萬；兩傢的創始人都姓王，一個是早期在南面稱王，一個在北面稱王；後期瞭一個在住宅稱王，一個在商業稱王。”萬科集團總裁鬱亮認為，房地產行業白銀時代的到來，使兩巨頭走到瞭一起，雙方“門當戶對，一見鐘情”。王健林稱，如果雙方接下來的談判能達成一致，將是超過千億級規模的。
對於萬達和萬科為何能走到一起，萬達集團董事長王健林表示，是雙方戰略轉型的不謀而合。萬達從2014年就開始力推輕資產模式，逐漸把企業的收入和利潤轉移到服務業方面；萬科也在尋求轉型。“這兩傢企業能夠走到一起，說明今後代表著一種趨勢，在今後中國的行業裡不但有競爭，更多的是合作，從競爭走向競合，可能這就是行業的一個方向。而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。”
對於合作模式的核心，王健林說，是發揮各自的優勢。萬達現在做商業和文化旅遊，萬科的優勢在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比較好，同時物業口碑很好，萬科對價格的控制比萬達更精細一些。萬科和萬達都走向瞭海外，雙方合作不僅局限於國內，也包括海外的全球合作。
王健林表示，萬達輕資產現在正按計劃在走，從簽約到開業有一個過程，今年開業的26個廣場，全部是輕資產，由萬達持有；明年至少會超過50個；到2020年，萬達輕資產廣場的比重會超過重資產，輕資產的總數會比重資產還要多。“輕資產就沒有任何的銷售任務，考核的核心是兩點，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這是決定商業模式是否成功的關鍵。”
萬科總裁鬱亮則認為，萬科定的是未來十年的轉型，第一個是“三好”住宅，有巨大的空間；第二個是城市配套服務的轉型，這一塊主要是消費，主要是產業地產和消費地產，消費地產是包括養老，也包括社區商業等，這是萬科的重點。所以在這個時候萬科跟萬達的合作，互相彌補長短，對萬達的轉型也會有很大的幫助。
合作公司萬達“股份會小點”
鬱亮認為，在地產“白銀時代”，房企開始與金融結盟。今年以來，全國買地最多的不是傳統房地產商，而是金融機構。
萬達與萬科之間，會在金融領域有合作嗎？鬱亮表示，萬科迄今為止還沒有金融板塊，盡管有很多融資渠道，也嘗試不同的資產管理模式。“萬達集團轉型過程中有一個(方向)是往金融的轉型，未來我覺得如果有資源，我們當然是需要利用，所以說有合作的可能性。”
就在其他房地產企業紛紛逃離三、四線城市時，王健林卻期望以輕資產模式加速萬達廣場在這些城市佈局。在區域選擇上，“萬萬”能否達成一致？鬱亮說，萬科有一個非常明確的做法，叫做“要為普通人傢蓋好房子”，不隻為一、二線城市的人蓋房，還包括給三、四線城市的人蓋好房子，未來可能五、六線都可以考慮。
“萬萬”合作，是成立平臺公司還是分公司？王健林表示，雙方肯定要成立合作公司，兩個大集團之間合作，無論從風險、財務、融資、控制，沒有一個合作公司，是不行的。一個項目合作就要成立一個合作公司，其中一定是萬達的股份會小一點，因為現在萬達在力推輕資產。
王健林還稱，雙方還在探討一種更大規模的新戰略合作，而不是外界理解的“我們幹商業廣場，他們幹住宅”。
轉型擺脫銷售依賴
有熟悉萬達的資本市場人士告訴記者，轉型前，萬達是“以住養商”的模式，資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金金門縣銀行借貸利息收入以及部分自有資金、建築商墊資和新物業中長期抵押貸款等。其中，支撐一個項目的資金六成左右來自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個結構非常需要來自住宅等銷售物業提供的現金流。“萬達輕資產轉型之後的想法則是，著重運營商業地產，從運營中獲取相對穩定的盈利，擺脫銷售模式。”輝立證券分析師陳耕告訴記者。
當“成本+利潤”的考核指標開始變化，萬達操作項目的開發體系、資金體系，甚至收入、利潤構成，都可能產生變化。
這個觀點得到RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦的認同。他認為，在輕資產轉型過程中，萬達的架構會有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業發展戰略，這次與萬科合作，加速瞭這種變化。
對於萬達，社區商業同樣是一個深層次的利益點。“萬達的電商雖然平臺相比夠強，基於全國萬達廣場的數據基礎也很廣泛，但目前萬達電商呈現出的，仍像是基於萬達廣場商業的網上平臺，不夠下沉。萬科則在平臺和數據的搭建上，能力相對弱勢。”陳曦認為，如果萬達和萬科在這方面有所合作，後者作為全國住宅開發量最大的房企之一，強大的客戶資源，以及在社區服務上的豐富經驗，能夠幫助萬達補上“最後一公裡”的短板，實現生活屬性的轉化。
陳耕也認為，如果在這方面有合作，雙方在電商領域均會有突破性進展，在這個方向上，雙方(特別是萬達)，或能產生類似阿裡巴巴02O落地的價值體現。而目前萬達也在朝這個方向走，它的運營模式在產生深刻變化。“萬達和萬科的合作對雙方估值會有推動，但推動力有多大，還要看具體細節的執行。不過雙方整體構想是不錯，在股價上或有一些短期效應出現。”陳耕認為。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150515/3118646.shtml
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